建築物產權-公設的意義

[saygood]

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最近看到幾個節目跟新聞都在報導台灣斯有建物的公設比問題
有幾個發言人還直指...台灣的公設比是獨步全球的唯一規定
雖然我沒去查證哩
不過以工作的經驗想跟大家一起討論公設的問題

不講國外，先說國內自己的規定(個人覺得建築是在地的藝術,什麼事情都要拿國與國來比較有點粗)
依照技術估則唯五的公共樓地板面積規定,我們一般的公設當中,法有名訂的比例
A屋突八分之一
B機電設備百分之十五
C梯廳百分之十
D同建蔽率的防空避難室
E頂多扣除車位四十米平方之後的停車空間
如果我們的主要建築產權是指容積樓地板(現實是如此)
依此法規定...光是十五加十...我們的公設比很容易就超過25%
當然此說法是概略...設計手法不同...公設比也有人設計出不到20%...當然也有人35%

依法而言整棟建築物...不是專用的...其他就是共用...除非有另外契約訂
因此總的來看...也許規定繁複點...但體制還是很清楚有依據
使用公共空間而付費...就經濟學與都市建築管理而言...是很正常的事才對

不過建築法規的比例規定明確
我個人問題倒是出在地政單位這邊
地政單位的"面積登記"的依據出了問題才是關鍵...而並非建築業者的問題
我看過有個案例...她露台也登記在權狀裡面...也就是露台也是在賣錢的...比最近討論的雨遮或花台更過分百倍
這你要怎麼說...大家都知道是"登記"的問題
而不是建築設計或是銷售的問題吧

地政單位今天說...哪個空間開放可以登記面積了...建設公司當然就會搶者跟你登記...有錢賺當然好
而地政單位有沒有思考...面積與設計的意義...甚至面積比例的藝術呢

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[Pedro Hsieh]

美國的社區有開放公共使用的停車場、游泳池、洗衣房、垃圾處理室、俱樂部.........等等，高級社區甚至有高爾夫練習場，像Texas這種有錢的洲或是Alska交通倚賴空運的還有飛機停機坪，這些難道不算是公共設施？不曉得是以國外的哪一個標準來看公設比，再說；一個社區沒有公共空間，那麼對買房的人是否公平，例如；屋頂露臺屬於專有、梯廳持分就劃地自用阻絕安全梯出入口。
假如是以消費者立場來看建築設計法令，那麼還是回歸到交易相關的法律吧，否則買新車在保固期內為何不含輪胎和機油更換，是否也應該給個交代？

[pliotb]

這個議題不久前也曾在站內已有討論過，細節不再討論。因為環境背景與民情的不同，甚至生活的標準差異性，立法精神與立場也不盡相同 ，這是前因。至於建築物開發強度與容積管制所發生的公共設施空間只能承擔所謂的後果，立法的人或許考量有限與不週全，嚴格來說也是公部門(營建署)的精英或是學者與公會(建築師)的專業人所提案，法規定訂是趨向嚴謹與條條相扣，無法了解其中緣由的官員或是民眾只能就其結果質疑。

就小弟而言公設另價計的修法由始至終只是政府與民眾的一廂情願，房市是自由市場，開發者有其購地成本，二者呈現平衡狀態，土地成本提高，而開發效益無法提高，投資開發意願相對降低。
所謂公設另價的結果只是總價不變(既定效益)，扣除公設面積後，原定室內可能1P=60萬修正為1P=90萬的差異，治標不知本。環境背景的原罪所產生都市計劃的前因，以至於開發的後果，當前者不變，後者不變。

公部門有改進的空間?有，亦有限。一年多前搶掛件的北市停獎法規(免計容積20%)，立法美意在於民80年代民眾對於都市停車空間不足反應，進而(約民84年)立法於建築物(公/私)設置公共停車位可增加容積，實際執行下來卻不是當初的理想(公設增加+車位因管理開放有限)，因此實施10餘年緊急暫停。

有無其他具體方式可以解決公設問題?有，但不可能執行。一定公設容積比例與營建成本由政府出資全民買單，建商無損失營建成本與購地成本，都市(高密度)區域民眾亦減少買高價公設的負擔，只是買不起房子的人與區域外的人應該會跳腳(使用者付費)。

[Pedro Hsieh]

pliotb 兄說得有道理，或許問題出在我們的都市設計和都市計劃實施的程序，e.g. 徵收與公共設施。

[saygood]

樓上pliotb有提到一個概念
就目前市場業者都有一種共識
無論這次監察院的糾正案會照成建築法令什麼樣的修正
基本上臺北地區的"房屋總價"是不會因為修法而有任何影響的...頂多單價會配合修正

個人還是覺得...實在要為自己建築從業人員發聲(謹此指的是建築師及設計人)
因為就公有與專用的關係
我們的建築法規已經規定的相當清楚了
至於建築師設計好了
你代書要拿去"地政單位"登記權狀面計...逕而販售給消費者
那已經是完全不一樣的世界與規定
老實說...實在納悶...這跟營建署有何關係呢
應該是地政單位的主關機關的問題吧

才幾年前...我個人的住宅開發案...是從來不計算雨遮花台是否為銷售坪數的
很單純...房子的權狀就是...主建物(容積面積)+附屬建物(陽台)+公共設施面積(大小公..比如說社區健身房等)
就是不會把雨遮面積納入...當然露臺更花台更不會
截至到目前為止
聽說一些品牌比較大的建設公司...如國泰(未查證)
他們房屋的權狀面積...是不會加雨遮這種東西
再者以現行代書的工作細節來說
"雨遮"這種東西要登記或不要登記...或登記之後拿來賣，所造成的社會觀感
其實代書與建設公司都有自主的取決權利....又不是非登記不可
因此，用雨遮面積來灌虛坪...事實上只是一個生意人的道德問題....這不是法律可管的
但如果真要解決問題...倒不如把地政單位的"可登記權狀面積的依據"...攤在太陽下讓大家知道比較實在
比如說...什麼是可登記的雨遮?...又比如說哪些雨遮不能登記?
事務上而言....縣市地政機關的內規認定...到目前為止都是根本亂七八糟...才是改革的當務之急

不過也有一種聲音說...雨遮構造(其實是下一層樓的雨遮構造)有可能作為冷氣室外機的放置位置
依據公寓大廈管理的精神，如果不作為私有...那麼雨遮依法就會變成共用
但是現在建商都把室外機放在雨遮(走法律邊緣賣空間)...逕而把雨遮登記作專有...才符合法令精神
聽來也有理...不過住宅設計一定要把冷氣設備放在外露梁(雨遮構造)嗎?....實在也很好笑

有一個朋友最近買了房子
他的房子很特別...我們在談"自己家裡的雨遮"也就算了
他買了一個房子...建設公司還多賣一個東西給他...叫作"梯廳的雨遮"
建設公司說...這個雨遮面積一定會登記在權狀之下...也當然爾是做給他專有使用
沒多久交屋之後...拿到權狀...面積確實沒少
不過建設公司稱說...因為地政單位"搞錯了"...所以當初要賣給他的"(梯廳的)雨遮"...現在要改稱共用設施
我說...地政單位的公務人員又不是第一天上班...哪來公務人員搞錯了這件事
從頭到尾...都是建設公司在框騙消費者的道德問題
後來他的房子用計算機算一下...公設比超過50%
真是台灣的奇觀啊(面積登記的奇觀呀)

從事過建照圖的人都知道...自宅可以做雨遮...梯聽當然也可以做雨遮...管委會的辦公室也能做雨遮...但比如像機房就不能做雨遮
但是平平大家都是雨遮...那些能登記(專有)產權面積...而哪一些不登記(專有)產權面積
是依照什麼樣的依據
這已經不是建築法系的問題
如果有關當局真的關心的話
請地政單位的面積登記相關內規或解釋函令統一整理一下
真的可以讓市場比較健全
如果真的要做公設比的上限....想當然也是從這裡著手啦