建築人

有關變更使用問題，在此想請教各位版大，盼有高手解惑：

小弟的業主買下一筆土地，原地主當初與鄰地一批地主採「合照分戶」的方式興建一排透天住宅，目前有15戶共同領有一張使用執照。
該業主因買下當中一戶，欲將1F層的辦理變更使用，將原竣工圖上的「通路」變更為「店鋪」。

經查，該通路並非既成道路、沒有地役權問題、也非都市計畫道路。
但當地建管表示應檢具原執照全體所有權人之同意書，只是取得原執照所有權人同意書相當困難，
因為該「通路」已經是他們習以為常的停車空間，即使產權不是他們的，他們也不願意配合簽。
小弟覺得合理性有待商榷，自己的地為何變更還要經鄰居同意呢？

不知遇到類似情形，版大們有何建議或處理方式？
請各位版大解惑，非常謝謝！

附上圖示說明。

jjjjjames 寫:有關變更使用問題，在此想請教各位版大，盼有高手解惑：

小弟的業主買下一筆土地，原地主當初與鄰地一批地主採「合照分戶」的方式興建一排透天住宅，目前有15戶共同領有一張使用執照。
該業主因買下當中一戶，欲將1F層的辦理變更使用，將原竣工圖上的「通路」變更為「店鋪」。

經查，該通路並非既成道路、沒有地役權問題、也非都市計畫道路。
但當地建管表示應檢具原執照全體所有權人之同意書，只是取得原執照所有權人同意書相當困難，
因為該「通路」已經是他們習以為常的停車空間，即使產權不是他們的，他們也不願意配合簽。
小弟覺得合理性有待商榷，自己的地為何變更還要經鄰居同意呢？

不知遇到類似情形，版大們有何建議或處理方式？
請各位版大解惑，非常謝謝！

1.找鄰里長幫忙協調或辦個小說明會說明。
若其他所有權人不願意簽，是不是願意合理補償該地主之損失方向去談

2.也學習一下需要全體所有權人同意的法源，可以向當地建管請教依據的法令
憲法規定人民的財產權應予保障，除非物權在具有合理補償的前提下，或面對更高位階的公益考量時，
物權的支配性才會有所退讓。
就該案來說，15戶所習以為常的停車空間法益並未高過個人物權的支配權利
(第2項建議，不是要形成對立的意思，只是一些概念供james參考)

自己的地,法令沒規定依ㄧ定要無償供公共使用.........
試用甲式圍籬封阻,由法院判決........

小弟試著轉述營建署的人員的說法，請版大比較：

他們認為當初本地號起造人自願將自己部分的地面層拿來當「通路」，變成公共使用。
現在買的地主就要概括承受起造人當初的決定。
另外有可能在成本上，15戶都共同負擔了「通路」的購地成本，
也就是說該地主的購地成本有可能相對的降低。
現在要變為私用，當然是要經過全體所有權人同意。

不知大家可否認同這個看法？

jjjjjames 寫:小弟試著轉述營建署的人員的說法，請版大比較：

他們認為當初本地號起造人自願將自己部分的地面層拿來當「通路」，變成公共使用。
現在買的地主就要概括承受起造人當初的決定。
另外有可能在成本上，15戶都共同負擔了「通路」的購地成本，
也就是說該地主的購地成本有可能相對的降低。
現在要變為私用，當然是要經過全體所有權人同意。

不知大家可否認同這個看法？

沒錯的....應所有人全同意.....我還遇過所有人同意捐給當地政府(非徵收)....已過戶...計劃道路也未開闢
(所有權為政府)...但其中一戶要新建...反變成要市府同意...但市府不簽...說怕圖利他人......故不能指定建築線...但土地已為道...很吊軌........最後經由三方協調才解決...

q111q000 寫:自己的地,法令沒規定依ㄧ定要無償供公共使用.........
試用甲式圍籬封阻,由法院判決........

你很壞哦!!!教壞囝仔大小。
玩這個也是要成本的啦!!! TIME & MONEY

只有一位釘子戶開出連小弟都覺離譜的「天價」。
而目前業主的確是把他用圍籬封起來了，至今也沒有人抗議。
但下一步呢？進入到法院，又該如何主張？
可否進一步分享您的經驗呢？

jjjjjames 寫:只有一位釘子戶開出連小弟都覺離譜的「天價」。
而目前業主的確是把他用圍籬封起來了，至今也沒有人抗議。
但下一步呢？進入到法院，又該如何主張？
可否進一步分享您的經驗呢？

營建署的說法是正確的。
進到法院不一定會贏，共用部分要轉成私用，除非有強大的理由與全體同意，不然，機率很低。

jjjjjames 寫:小弟試著轉述營建署的人員的說法，請版大比較：
他們認為當初本地號起造人自願將自己部分的地面層拿來當「通路」，變成公共使用。
現在買的地主就要概括承受起造人當初的決定。
另外有可能在成本上，15戶都共同負擔了「通路」的購地成本，
也就是說該地主的購地成本有可能相對的降低。

提供一些看法供JAMES參考了
方案一 變更使用
若現況已無通行之屬實
現地主可依民法833-1負舉證義務，提出通行目的已不存在，
主張爲盡其物之效用進而變更使用。我覺得還是有機會。

方案二 解約或求償
1.向出賣人主張土地通常效用或契約預定效用有瑕疵，進而解除契約或減少價金。
2.若解除契約並得向出賣人請求已支出必要或有益費用之部份賠償。
雙方定訂買賣契約時，當事人之間是否了解私地公用情的形，若出賣人原地主未盡告知義務，則買受人得向出賣人主張354.359.259


參考民總
833-1
地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。
354
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
359
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人
僅得請求減少價金。
259
契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：
五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。

果然是從很多角度可以解釋的，但小弟在此似乎見到建築法令不夠體察社會民情的地方。
本問題的導因可能是當初（民五十五年）未設置"公寓大廈管理條例"
因此對於"公用"這部分產生很大的爭議，沒有約定共用或約定專用的制度。
既然定義為公用，為何會把產權（土地、建物）全然歸屬於一個地主名下，那買到的真的會變成冤大頭。
如果在鄉間不打緊，在市區動輒百萬的地，買到真的就倒楣了。