97年敷地請益-古蹟週邊都市更新規劃


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97年敷地請益-古蹟週邊都市更新規劃

文章大師兄 » 2011 10月 16 (週日) 7:39 pm



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陳老師 以及各位版上大大好
這是小弟練習的97敷地題目,煩請陳老師與各位新進能給予指點。
操作完這個題目,小弟對於自我操作提出檢討與反思:
1.本基地位於古蹟旁邊,但法定容積與都市更新獎勵的空間量頗大,為了延續都市紋理與商業行為,小弟配置上選擇臨主要道路側,配置低矮騎樓商街(3f),然後將住宅的空間量體,配置於後方,但住宅量體無論是「水平擺」、「垂直擺」,其實都對於附近環境有視覺上的遮擋,就算是目前與古蹟有保持退縮,仍舊再剖面圖上看得出壓迫感。
2.雖然住宅與商店之間,有營造出開放空間,並且在東側一樓街面,有試圖打開空間的界面,但就主要道路面而言,開放空間是比較不親近的。
3.本案圍都市更新案,但最大的問題在於原舊址建築物無明確回應,目前作法是全部拆掉重建!事後想想,如果目前商業騎樓建築量體,再配置計畫上設定為原建築物整建後更新使用,應該較能符合提旨(對於舊都市紋理回應)。
懇請老師與各位前輩給予指導
感謝

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大師兄
 
文章: 56
註冊時間: 2011 3月 02 (週三) 11:08 pm

文章Pedro Hsieh » 2011 10月 17 (週一) 10:20 am

假如連永慶房屋的總經理都在談歷史、文化=資產時,或許可以從另一個角度看題目。
============================================================
都更均流標 改造基隆先改腦袋
記者林美芬/專題報導

老是位居全台幸福調查最後一名的基隆市政府,如何改造基隆?即使從中央政府到地方政府都想破頭,但所有大型都更案都流標,乏人問津,永慶房屋事業群總經理葉凌棋說,如果中央政府及基隆市政府揚棄更新的概念,將基隆港的文化及歷史重新恢復並拉到現實世界,將濃濃殖民風格的建築再度站在基隆港邊,則基隆港的再造更新計畫一定擠破頭。

揚棄都更 重新定位

葉凌棋是從都市更新的角度來思考基隆港周邊都更失敗的原因,所以才必須揚棄都更,重新定位、創新創意,才來行銷,最後才是營造部分;但現在政府滿腦子想的先從營造結果來思考,反而找不到定位。

葉凌棋說,開發商一想到都市更新,一定先想容積多少,最上限可以蓋多少房子,一坪賣多少錢?再反推回去想土地成本,及開發成本,可是,以基隆市如此平價的房市,一坪均價在12到15萬元,中古屋更是在每坪10萬元上下,如此低廉的價格,根本不符合開發利益,以大樓的營造成本,每坪大約是10萬元,若再加上土地成本,可以肯定是賠本。

興建住宅 恐賣不完

且以基隆港周邊土地,如果全部興建成住宅,可能就是幾棟摩天大樓,找不出任何值得附加的價值, 加上低價的高密度住宅,容積越高,開發商可能越害怕,因為蓋了太多房子,不知多久才賣得完?說難聽一點,最後可能還衍生成治安問題或是其他社會問題,對政府及當地民眾而言,可能是一場都更災難,而非都更利益。

葉凌棋說,依照現有的成本計算,開發商要開發都更,其房價至少要超過每坪30萬元,低於30萬元的房價,根本不必考慮,而價格越高,才越有開發價值,但基隆房價基期低,想要開發商投入,基本上就不太可能。

運用文化 成功契機

但是,葉凌棋認為,基隆有很好的文化及歷史,並有山海串連的優勢,如果好好運用,就是都更案成功的契機。

建築樓群 自力完成

葉凌棋認為,在基隆市政府想做都更的基隆火車站及西二西三碼頭區域,現有的倉庫區就有很好的特色,幾乎是保存最好的「殖民風格」的建築樓群,且全部都是政府單位及陽明海運等大企業擁有,不必花大錢,也不必跟民眾溝通,即自力完成。

葉凌棋的構想是,仿照上海石庫門新天地的作法,將這些老建築完整的保留建築風貌及街道風情,打造一個懷舊的基隆港特色,透過建築技術的拉皮及增強結構安全,形成一個獨特的殖民風格的基隆海港風情。而這些建築群可以全部畫成商業空間,如咖啡廳、餐廳、特色商店,甚至是飯店,這些群聚效應,至少可以為基隆港帶進全台唯一的城市景觀,也讓麗星遊輪下船的全世界消費者直奔基隆港。

他認為,這些建築只要改造成功,引進商業機能,則一定可以增加周邊的商業效能,從附近商店街到夜市全部可以同步受惠,再加上新增的工作機會,基隆就有機會更新。

葉凌棋認為,這些政府單位及財團企業都不必賣土地,只要採BOT或是ROT的方式就可以做,等於財產依舊保留在政府及財團企業的手上,且創造新的城市價值。
qui seminant in lacrimis in exultatione metent
那含淚播種的人,必含笑獲享收成;
Pedro Hsieh
 
文章: 1203
註冊時間: 2007 11月 10 (週六) 10:23 pm
來自: 台灣中部草地

文章大師兄 » 2011 10月 17 (週一) 11:38 am

Pedro Hsieh 寫:假如連永慶房屋的總經理都在談歷史、文化=資產時,或許可以從另一個角度看題目。
============================================================
都更均流標 改造基隆先改腦袋
記者林美芬/專題報導

老是位居全台幸福調查最後一名的基隆市政府,如何改造基隆?即使從中央政府到地方政府都想破頭,但所有大型都更案都流標,乏人問津,永慶房屋事業群總經理葉凌棋說,如果中央政府及基隆市政府揚棄更新的概念,將基隆港的文化及歷史重新恢復並拉到現實世界,將濃濃殖民風格的建築再度站在基隆港邊,則基隆港的再造更新計畫一定擠破頭。

揚棄都更 重新定位

葉凌棋是從都市更新的角度來思考基隆港周邊都更失敗的原因,所以才必須揚棄都更,重新定位、創新創意,才來行銷,最後才是營造部分;但現在政府滿腦子想的先從營造結果來思考,反而找不到定位。

葉凌棋說,開發商一想到都市更新,一定先想容積多少,最上限可以蓋多少房子,一坪賣多少錢?再反推回去想土地成本,及開發成本,可是,以基隆市如此平價的房市,一坪均價在12到15萬元,中古屋更是在每坪10萬元上下,如此低廉的價格,根本不符合開發利益,以大樓的營造成本,每坪大約是10萬元,若再加上土地成本,可以肯定是賠本。

興建住宅 恐賣不完

且以基隆港周邊土地,如果全部興建成住宅,可能就是幾棟摩天大樓,找不出任何值得附加的價值, 加上低價的高密度住宅,容積越高,開發商可能越害怕,因為蓋了太多房子,不知多久才賣得完?說難聽一點,最後可能還衍生成治安問題或是其他社會問題,對政府及當地民眾而言,可能是一場都更災難,而非都更利益。

葉凌棋說,依照現有的成本計算,開發商要開發都更,其房價至少要超過每坪30萬元,低於30萬元的房價,根本不必考慮,而價格越高,才越有開發價值,但基隆房價基期低,想要開發商投入,基本上就不太可能。

運用文化 成功契機

但是,葉凌棋認為,基隆有很好的文化及歷史,並有山海串連的優勢,如果好好運用,就是都更案成功的契機。

建築樓群 自力完成

葉凌棋認為,在基隆市政府想做都更的基隆火車站及西二西三碼頭區域,現有的倉庫區就有很好的特色,幾乎是保存最好的「殖民風格」的建築樓群,且全部都是政府單位及陽明海運等大企業擁有,不必花大錢,也不必跟民眾溝通,即自力完成。

葉凌棋的構想是,仿照上海石庫門新天地的作法,將這些老建築完整的保留建築風貌及街道風情,打造一個懷舊的基隆港特色,透過建築技術的拉皮及增強結構安全,形成一個獨特的殖民風格的基隆海港風情。而這些建築群可以全部畫成商業空間,如咖啡廳、餐廳、特色商店,甚至是飯店,這些群聚效應,至少可以為基隆港帶進全台唯一的城市景觀,也讓麗星遊輪下船的全世界消費者直奔基隆港。

他認為,這些建築只要改造成功,引進商業機能,則一定可以增加周邊的商業效能,從附近商店街到夜市全部可以同步受惠,再加上新增的工作機會,基隆就有機會更新。

葉凌棋認為,這些政府單位及財團企業都不必賣土地,只要採BOT或是ROT的方式就可以做,等於財產依舊保留在政府及財團企業的手上,且創造新的城市價值。


感謝Pedro Hsieh大大提供的觀點,小弟會好好品嚐參酌..... :D
大師兄
 
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蓋得太滿

文章陳明城 » 2011 10月 18 (週二) 5:39 pm

建議詳看題目有無建蔽_容積率規定

但一定是蓋得太滿

四拼對今日住居須求_一定不是好選擇

再想想

大樓屋頂平面應該要_可口的_
頭像
陳明城
 
文章: 3136
註冊時間: 2009 2月 21 (週六) 8:04 pm
來自: 板橋‧府中

Re: 蓋得太滿

文章大師兄 » 2011 10月 20 (週四) 6:00 pm

感謝老師的提醒,的確是太滿了 :oops:
大師兄
 
文章: 56
註冊時間: 2011 3月 02 (週三) 11:08 pm

Re: 蓋得太滿

文章大師兄 » 2011 10月 21 (週五) 5:44 pm

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陳老師您好
這次重新操作,主要調整上次住宅巨大量體所造成的問題,所以利用合院的方式(考量社區私密性),再住宅以及商業建築間圍塑開放空間與生態綠地,並藉由廣場的功能,將人潮引入、界定活動與動線的關係。
商業區域設定為原建築物整建(假設原始建築物為連棟3-4樓騎住商混合公寓),住宅區則是拆除重建。
另外在基地與古蹟之間,本次創造了一條市集,一方面延續老都市街象行為,讓社區與古蹟做出對話,二方面也是利用徒步區的觀念,將基地與周遭地區做出結合。
懇請陳老師與版上先進給予指導
感謝
大師兄
 
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