建築人

請教各位先進

問題是一商業大樓,原始的建築圖裡有設計規劃一樓公共設施上二樓的旋轉樓梯,
而二樓的產權與一樓不同人,

1.公共設施怎麼會歸屬在某人的權狀內？
2.一樓的所有權人有權利不讓二樓的人走這道樓梯嗎？
3.樓梯是否類似既定道路一樣,無權封閉??

麻煩各位替我解惑,感恩！

這必須看到圖才能判斷，是否有相關圖面

bella8260 寫:這必須看到圖才能判斷，是否有相關圖面

好的,會盡快把相關圖面scan上來...讓專業的你們替我看看！大感謝～

旋轉樓梯不屬於直通梯(逃生梯)，所以就不會是登記為公設，如為原核准圖存在之設計，可視為建築物之結構物一部分。理論上當層之牆、板、柱等結構是屬於當層的維護產權，至於原先是如何規劃與使用則是另外一個需求與設計的故事 (也許曾經為同一所有權人，日後轉出產權) 。
1、 不屬公設。
2、 有權
3、 如為直通梯(逃生梯)公設應不可佔用。

pliotb 寫:旋轉樓梯不屬於直通梯(逃生梯)，所以就不會是登記為公設，如為原核准圖存在之設計，可視為建築物之結構物一部分。理論上當層之牆、板、柱等結構是屬於當層的維護產權，至於原先是如何規劃與使用則是另外一個需求與設計的故事 (也許曾經為同一所有權人，日後轉出產權) 。
1、 不屬公設。
2、 有權
3、 如為直通梯(逃生梯)公設應不可佔用。

恩,了解

我在敘述清楚一點,

那個旋轉梯它從地下室通道二樓,如果是這樣,它還是不屬於公設嗎?

另外,至於您提到的"當層之牆、板、柱等結構是屬於當層的維護產權",這個意思是說,樓梯這部分是屬於一樓
的所有人的嗎?一樓還有明確的公設區,如電梯與逃生梯,所以有權決定讓二樓的人不得使用?

謝謝您的回覆,我也要再研究一下~

聽起來這個案子應該辦過變使及分戶，原來地下室到2樓應該為同一所有權人，後來分戶，利用這個旋轉梯為主要出入，所以這個旋轉梯應該已被獨立區劃，故地下室到2樓各層與旋轉梯之間應已各別區劃，所以旋轉梯為地下室到2樓之共有部分，換言之，該梯為其地下室到2樓共同持分。可申請建物謄本及建物測量成果圖即可証實。以上請參考。

如所述，如該設施為地下室至二樓之旋轉梯是可能定義為共有部分，在公寓大廈的公共設施部分屬於「小公」，為當層所有權人所持分。前次回覆為參考所述採旋轉梯為開放式設計，垂直動線為經由其他區分所有權人之專有部分通行。以上回覆皆屬參考判斷，無參考原有核准圖說之依據。由於「小公」可能登記在主建物面積之中，所以最終要確認此一設施是否為「小公」甚至是增建(違建)仍應參考原有核准圖(原有使照圖說)與比對「建物測量成果圖」即可得知。
1、 建議如為所有權人，請至地方政府建築主管機關申請調閱「原有核准圖說」並向地政事務所「建物測量成果圖」，進行比對。
2、 如確屬於「小公」雖所有權登記於各區分所有權人，為依據「公寓大廈管理條例」仍應供區分所有權人出入使用。
3、 如非屬「小公」之公共設施部分，如前次回覆僅視為當層之設施或結構物。
4、至於兄所述防火區劃問題，如此一樓梯因區劃而有梯間應該就不會有佔用問題，如此一梯間因室內裝修材(耐燃一級)或是區劃面積(B1~2F<1500M2)而免限制。

「小公」，為當層所有權人所持分。是早期的登記方式，不過如樓上大大所言，必須要調閱相關資料才能正確判斷。至於防火區劃問題，小於1500平方公尺乃三層為同戶時之檢討。
建議提送相關資料，請專業建築師評估。大家只能依您的說法進行猜測評斷，可能不會有結果。以上請參考