建築人

今天去跟都更建商談,
他說要蓋地下3層,
地上 14,15層的大樓(商業區),
但說受消線(或消限)影響要內縮 6 米,
建蔽率可能只能建到 65%,
請問什麼是消線(或消限)啊?

另建商說新北市政府規定商業區1~3樓要商用,
所以可能要住戶往上移,
但是我們還要貼他錢才可以,
請問這是真的嗎?

1."消(削)線"，建築業界對於建築法規有關高度檢討、面前道路投影檢討、高度比檢討等的口語說法。
2.新北市商業區做都更，於建築線退縮6米建築，是為爭取沿街人行步道獎勵，順便因應面前道路投影面積的法令需求，此點合情合理。
3.新北市都市更新案件商業區1~3樓的確要求必須做商業使用並且需要設置獨立出入口，且低樓層一般價格較高樓層為低，辦公室商業使用亦不如住宅好賣，因此建商並不樂意商業使用的設置。
一般而言無論都更案件或合建案件"地主通常由下往上分、建商則由高樓層往下分"。當遇到1~3樓必須當作商業使用時，除了一樓店面可能地主搶著要外，2~3樓地主是不會選的，只好由建商留下。都更選屋不同樓層會有不同的價差，因此會先訂出"平均單價"的樓層，高於這個樓層單價高，反之較低。而地主依據可選的權利價值選取相近的樓層戶別，當選屋確認後，倘若所選單元價值高於可分配權利當然需補貼差價。

我們的建築基地剛好在夜市旁, 基地上原先也有租戶賣鐵板燒.. 等飲食和娛樂等等,
賣得很不錯, 請問這樣蓋出來的大樓 1~3 樓拿來租給這些夜市的店家不會比較有價值嗎?
這樣對建商不划算嗎?
實在不了解行情, 請教一下.
謝謝~

一樓店鋪單價可能是樓上住宅的2~3倍，但是夜市營業性質的商家是否能夠負擔店舖的售價，再者2跟3樓並不適合夜市商業的使用，連作辦公室也不合適。另外，一樓是店家尤其是夜市性質的店家晚上飄著各種食物香味，白天地板油膩膩，這要如何營造出高級住宅的感覺，整個社區樓上住宅的單價一坪都會少好幾萬，這種結果，相信以後要住這社區的人也不願意看到吧。但建商並非只分一樓，建商分的更多的是樓上的住宅，因此就算一樓單價好，也不會因小失大，犧牲樓上住宅的單價。

說得有理