城鄉成長型社區開發理論


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城鄉成長型社區開發理論

文章aphouse » 2010 7月 20 (週二) 6:23 am



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在台灣各鄉鎮幾乎都有新的重劃區,這些新劃設的重劃區,通常有一些共同的特性,在擴大內需的建設經費供給下,因為重劃區的公有土地已經取得,經費投入較為容易,所以雖然還沒相當的人口移入,卻有相當的公共設施在進行,例如學校、公園、路燈..,還有這些重劃區通常都以較低的密度來開發,而且前院、後院或退縮地的一些細部規定較為嚴謹,所以綠化空間會較舊都市計畫區有品質,不過因為還沒有提供相當的生活機能配套,所以土地價格較舊都市計畫區約少了三分之一到一半。

在這些新產生的重劃區裡,除了少數建商敢進場開發外,一般都是喜歡有較多綠地的族群零星購地自建,所以開發的速度算是遲緩,甚至有些地區還非常荒涼。

就我所接觸案例,現在的住宅空間需求中,因為生育率低,單戶的總建坪及房間數有縮小的情形,甚至也朝向階段性換屋的思考方式,在空間使用上為了減少育嬰及房屋的費用,而回歸為三代同堂。

除了傳統的臥室跟客餐廳外,能有一些個性化的小空間,像是工作室、戶外平台、發呆亭或種點有機蔬菜..;普遍需求停車位甚至是雙車位;希望能有經濟的社區管理保全及簡易的公共空間,有好的鄰里的關係尤其社區寧靜方面的一些公約,但不希望負擔太多的公設比;住宅建材品質提高外,也重視空間的彈性運用與設施的精緻與效能,這些都是現代住宅的新特點。

這幾年我在宜蘭縣政中心操做了幾個簇群式自力造屋案,就重劃區內土地加以模擬四合院的構成,整理出了一些想法,我認為農發條例開放後,散亂的大量農舍興建是錯誤的,有好的鄰里關係的簇群社區才是對的方向,而這些新重劃區住一、住二低密度區,來開發簇群合院住宅是一個可以推動的方向。

但是新重劃區在生活機能不足的狀況下,要如何吸引人們進駐,然後導入餐飲、便利商店,這些社區生活需求的店面?我的構想是運用我們所法展出來的小蝸牛(5.5-15坪)中蝸牛(30-40坪)大蝸牛(50-80坪)的標準化套裝住宅,(其中小蝸牛為移動式住宅,中蝸牛、大蝸牛則為固定式),以新重劃區約2000-4000坪的街廓區塊,在區塊內除了做好社區入口管制及簡易的社區互動公共空間外,妥適規劃出數十組240至320坪大小的四合院,而這些小區塊則可以由四戶大蝸牛、八戶中蝸牛、十六戶小蝸牛,還是混和的方式來組群簇群。

一開始先完成綠化及優質的公共空間,產生有別於舊都市內凌亂、擁擠、危險的居住環境,因為標準化的綠建築施工快速,小蝸牛又可以隨著居住者的經濟能力適度的選擇移動或是換屋,這樣在這個區塊的組成會是彈性的;剛開始可以以小蝸牛比例佔比較高的方式來形成社區,小蝸牛一戶的土地約二十坪可以有停車空間,也能有個二房二廳,總價約在200萬元,自備款約在40萬就可以住個有天有地的別墅,這對年輕夫妻來說是相當經濟的住宅方式。

一些同仁或親朋好友,可以選擇在同一個四合院的小區之中相互關照,等經濟能力好一些或是有了小孩,就可以選擇將小蝸牛回收給公司,或是轉售出去移動到其他基地上,在原地可以將二戶小蝸牛的土地整併成一組中蝸牛,或是四戶整併成一戶大蝸牛。

這樣的建設開發,可以一開始不需要馬上將這幾百戶的房屋全部興建,因為哪些人要怎麼組成並無法推估,馬上興建房屋成本高風險高;只要先興建好幾個模式的樣品屋,再適度的協調購屋者,那麼很快的就可以產生數百戶的進駐,而一些適當位置所留設的店面空間,也可提供給進駐的居民來產生社區需求的服務機能,這樣自給自足的開發方式,風險低又可以逐步提高土地的價值,加速重劃區的開發效能,我認為在金融風暴後,營建環境正在重新洗牌時,這個方式會有相當的經營空間!

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從事綠建築及簇群式自力造屋開發
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這是概念示意圖

文章aphouse » 2010 7月 20 (週二) 9:16 am

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最後由 aphouse 於 2010 7月 22 (週四) 7:16 am 編輯,總共編輯了 1 次。
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文章aphouse » 2010 7月 20 (週二) 9:22 am

這是概念示意圖
但需要先了解我們所發展出來的綠建築.小蝸牛可移動式住宅.綠構造工業化住宅及簇群式自力造屋模式才能理解,可參考http://tw.myblog.yahoo.com/ap-house
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