想請教關於澳底以及中和工業區住宅的是非

[A-ming]

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先前板上有過對於澳底案的討論，後來新聞上又有中和地區工業區住宅變更的報導，對於其中的真相越看越模糊，不知道是否有先進能夠解惑一番。
個人感到好奇的是，在法律部分，尤其是建管這部份如何去解析這兩個案子？究竟有無違法部份？或是法規有模糊地帶，那應如何調整？若真有違法，如何進行管控呢？

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[archdj]

A-ming兄:
請問中和地區工業區住宅變更的報導是指乙種工業區做住宅使用嗎? (因為沒看到這篇報導 )

[A-ming]

不好意思，那時未把這些報導留下來。電視上播了幾天，記者們的報導搞的另人頭昏昏的。
大概是這樣的，在工業區裡有建商蓋了一批像是公寓大廈，然而當初申請名目是辦公室之類的，也賣了一些出去。後來要領使照時便卡住了，因為不符使用別。說是要啥提出什麼權利金之類的辦理變更還是更新來解套。據說變更前後，地的價值便提高了許多。

[L-archi]

個人感到好奇的是，在法律部分，尤其是建管這部份如何去解析這兩個案子？究竟有無違法部份？或是法規有模糊地帶，那應如何調整？若真有違法，如何進行管控呢？

澳底案要違法首要是他有申請，然後我們來比對它的宣傳圖與合法通過的差異，澳底案利用農舍申請方式，但是以目前其書籍資料的圖面來檢討，我推算沒有幾件通的過興建農舍應符合之規定。如興建圍牆不超過法定基層建築面積範圍、耕地需維持基地面積9/10、僅得申請一棟之規定、總樓地板面積限制等等。

農舍興建需在土地政策上調整，不是僅修正單一之法規。應該要限制可以興建農舍的土地範圍，甚至於限制開發的區域，這樣才不至於造成零星的農舍矗立，甚至被當作私人大花園，破壞城鄉風貌與土地保育，萬一違規使用，更是造成環境的破壞。印象中桃園的農田都被污染，種出來的米沒人敢吃，都賣到台北去了。

工業住宅在台北縣市比較嚴重，上次煙囪效應火燒的11樓住宅，居然是工業區用地，這個在建築管理上真的是大漏洞，據說台北縣還有幾十萬戶違規使用的工業住宅，政府機關人力經費有限，查也查不完，查了又能怎麼辦？拆也不是，不拆也不是。

[archdj]

乙種工業區興建的房地產案，都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照，讓消費者誤信是為一般住宅，有違法之嫌。

過去當民眾購買到工業住宅後，即使拿來當自用住宅使用，其地價稅、房屋稅、土地增值稅以及水電費也不適用一般自用住宅之稅率，而必須按工業用地的標準課徵。

因屬違規使用，須冒政府取締之風險。內政部營建署曾表示，工業區不允許興建住宅，違規當住宅的後果全部要由買房子的民眾承擔。依建築法第79、80條規定，建築物應依核定的使用類組使用，若未經核准變更使用者，將處建築物所有權人或使用人新台幣6萬元至30萬元罰鍰，並可連續處罰，勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀，限期未改善者，還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。

工業住宅最大之問題點在買賣時，有無涉及不實廣告。亦即，建商若已明示尚非法之所限，否則，若廣告上無工業住宅字樣者，另涉及不實廣告。業者有義務提供公開正確的訊息，廣告不實依公平交易法可處5萬到2500萬元罰鍰。業者的廣告傳單一般或完全沒有標明這些房子在乙種工業用地上，不然就只是在DM的角落印著小小字體寫著「使用分區：乙種工業區 / 一般商業設施 /一般事務所」，有違反比例原則.