關於合照之變更使用問題~有請版大解惑~


建築營建法規、事務所經營與管理、建築材料與工法、工地實務。

關於合照之變更使用問題~有請版大解惑~

文章jjjjjames » 2011 9月 26 (週一) 10:40 pm



▼google ads連結

有關變更使用問題,在此想請教各位版大,盼有高手解惑:

小弟的業主買下一筆土地,原地主當初與鄰地一批地主採「合照分戶」的方式興建一排透天住宅,目前有15戶共同領有一張使用執照。
該業主因買下當中一戶,欲將1F層的辦理變更使用,將原竣工圖上的「通路」變更為「店鋪」。

經查,該通路並非既成道路、沒有地役權問題、也非都市計畫道路。
但當地建管表示應檢具原執照全體所有權人之同意書,只是取得原執照所有權人同意書相當困難,
因為該「通路」已經是他們習以為常的停車空間,即使產權不是他們的,他們也不願意配合簽。
小弟覺得合理性有待商榷,自己的地為何變更還要經鄰居同意呢?

不知遇到類似情形,版大們有何建議或處理方式?
請各位版大解惑,非常謝謝!

附上圖示說明。
圖檔

加入建築人討論區粉絲團
邏輯是無庸置疑的,但經不起一個人求生意志的考驗_Franz Kafka
頭像
jjjjjames
 
文章: 159
註冊時間: 2010 6月 07 (週一) 1:09 pm

Re: 關於合照之變更使用問題~有請版大解惑~

文章好工人 » 2011 9月 27 (週二) 11:05 am

jjjjjames 寫:有關變更使用問題,在此想請教各位版大,盼有高手解惑:

小弟的業主買下一筆土地,原地主當初與鄰地一批地主採「合照分戶」的方式興建一排透天住宅,目前有15戶共同領有一張使用執照。
該業主因買下當中一戶,欲將1F層的辦理變更使用,將原竣工圖上的「通路」變更為「店鋪」。

經查,該通路並非既成道路、沒有地役權問題、也非都市計畫道路。
但當地建管表示應檢具原執照全體所有權人之同意書,只是取得原執照所有權人同意書相當困難,
因為該「通路」已經是他們習以為常的停車空間,即使產權不是他們的,他們也不願意配合簽。
小弟覺得合理性有待商榷,自己的地為何變更還要經鄰居同意呢?

不知遇到類似情形,版大們有何建議或處理方式?
請各位版大解惑,非常謝謝!


1.找鄰里長幫忙協調或辦個小說明會說明。
若其他所有權人不願意簽,是不是願意合理補償該地主之損失方向去談

2.也學習一下需要全體所有權人同意的法源,可以向當地建管請教依據的法令
憲法規定人民的財產權應予保障,除非物權在具有合理補償的前提下,或面對更高位階的公益考量時,
物權的支配性才會有所退讓。
就該案來說,15戶所習以為常的停車空間法益並未高過個人物權的支配權利
(第2項建議,不是要形成對立的意思,只是一些概念供james參考)
好工人
 
文章: 198
註冊時間: 2009 6月 01 (週一) 11:22 am

文章q111q000 » 2011 10月 07 (週五) 11:36 am

自己的地,法令沒規定依ㄧ定要無償供公共使用.........
試用甲式圍籬封阻,由法院判決........
q111q000
 
文章: 99
註冊時間: 2008 3月 02 (週日) 12:56 pm

思維上的差異

文章jjjjjames » 2011 10月 07 (週五) 5:41 pm

小弟試著轉述營建署的人員的說法,請版大比較:

他們認為當初本地號起造人自願將自己部分的地面層拿來當「通路」,變成公共使用。
現在買的地主就要概括承受起造人當初的決定。
另外有可能在成本上,15戶都共同負擔了「通路」的購地成本,
也就是說該地主的購地成本有可能相對的降低。
現在要變為私用,當然是要經過全體所有權人同意。

不知大家可否認同這個看法?
邏輯是無庸置疑的,但經不起一個人求生意志的考驗_Franz Kafka
頭像
jjjjjames
 
文章: 159
註冊時間: 2010 6月 07 (週一) 1:09 pm

Re: 思維上的差異

文章dinshin » 2011 10月 07 (週五) 6:18 pm

jjjjjames 寫:小弟試著轉述營建署的人員的說法,請版大比較:

他們認為當初本地號起造人自願將自己部分的地面層拿來當「通路」,變成公共使用。
現在買的地主就要概括承受起造人當初的決定。
另外有可能在成本上,15戶都共同負擔了「通路」的購地成本,
也就是說該地主的購地成本有可能相對的降低。
現在要變為私用,當然是要經過全體所有權人同意。

不知大家可否認同這個看法?


沒錯的....應所有人全同意.....我還遇過所有人同意捐給當地政府(非徵收)....已過戶...計劃道路也未開闢
(所有權為政府)...但其中一戶要新建...反變成要市府同意...但市府不簽...說怕圖利他人......故不能指定建築線...但土地已為道...很吊軌........最後經由三方協調才解決...
頭像
dinshin
 
文章: 348
註冊時間: 2007 12月 05 (週三) 9:43 am

文章Pedro Hsieh » 2011 10月 08 (週六) 7:26 am

q111q000 寫:自己的地,法令沒規定依ㄧ定要無償供公共使用.........
試用甲式圍籬封阻,由法院判決........


你很壞哦!!!教壞囝仔大小。 8)
玩這個也是要成本的啦!!! TIME & MONEY
qui seminant in lacrimis in exultatione metent
那含淚播種的人,必含笑獲享收成;
Pedro Hsieh
 
文章: 1203
註冊時間: 2007 11月 10 (週六) 10:23 pm
來自: 台灣中部草地

不瞞您說

文章jjjjjames » 2011 10月 10 (週一) 12:59 am

只有一位釘子戶開出連小弟都覺離譜的「天價」。
而目前業主的確是把他用圍籬封起來了,至今也沒有人抗議。
但下一步呢?進入到法院,又該如何主張?
可否進一步分享您的經驗呢?
邏輯是無庸置疑的,但經不起一個人求生意志的考驗_Franz Kafka
頭像
jjjjjames
 
文章: 159
註冊時間: 2010 6月 07 (週一) 1:09 pm

Re: 不瞞您說

文章L-archi » 2011 10月 10 (週一) 10:32 am

jjjjjames 寫:只有一位釘子戶開出連小弟都覺離譜的「天價」。
而目前業主的確是把他用圍籬封起來了,至今也沒有人抗議。
但下一步呢?進入到法院,又該如何主張?
可否進一步分享您的經驗呢?

營建署的說法是正確的。
進到法院不一定會贏,共用部分要轉成私用,除非有強大的理由與全體同意,不然,機率很低。
L-archi
 
文章: 3134
註冊時間: 2007 11月 10 (週六) 10:59 am
來自: 台灣

Re: 思維上的差異

文章好工人 » 2011 10月 10 (週一) 12:56 pm

jjjjjames 寫:小弟試著轉述營建署的人員的說法,請版大比較:
他們認為當初本地號起造人自願將自己部分的地面層拿來當「通路」,變成公共使用。
現在買的地主就要概括承受起造人當初的決定。
另外有可能在成本上,15戶都共同負擔了「通路」的購地成本,
也就是說該地主的購地成本有可能相對的降低。


提供一些看法供JAMES參考了
方案一 變更使用
若現況已無通行之屬實
現地主可依民法833-1負舉證義務,提出通行目的已不存在,
主張爲盡其物之效用進而變更使用。我覺得還是有機會。

方案二 解約或求償
1.向出賣人主張土地通常效用或契約預定效用有瑕疵,進而解除契約或減少價金。
2.若解除契約並得向出賣人請求已支出必要或有益費用之部份賠償。
雙方定訂買賣契約時,當事人之間是否了解私地公用情的形,若出賣人原地主未盡告知義務,則買受人得向出賣人主張354.359.259


參考民總
833-1
地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。
354
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於
買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約
預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。
359
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得
解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人
僅得請求減少價金。
259
契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:
五、就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返還。
好工人
 
文章: 198
註冊時間: 2009 6月 01 (週一) 11:22 am

文章jjjjjames » 2011 10月 10 (週一) 2:40 pm

果然是從很多角度可以解釋的,但小弟在此似乎見到建築法令不夠體察社會民情的地方。
本問題的導因可能是當初(民五十五年)未設置"公寓大廈管理條例"
因此對於"公用"這部分產生很大的爭議,沒有約定共用或約定專用的制度。
既然定義為公用,為何會把產權(土地、建物)全然歸屬於一個地主名下,那買到的真的會變成冤大頭。
如果在鄉間不打緊,在市區動輒百萬的地,買到真的就倒楣了。
邏輯是無庸置疑的,但經不起一個人求生意志的考驗_Franz Kafka
頭像
jjjjjames
 
文章: 159
註冊時間: 2010 6月 07 (週一) 1:09 pm

下一頁

回到 經驗交流

誰在線上

正在瀏覽這個版面的使用者:沒有註冊會員 和 1 位訪客