都更條例25-1條爭議之研究

[Guo]

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http://www.wisdomshare.com.tw/msg_info.php?id=126
都市更新解密(II) -拆解§25-1的增修法(一)王章凱
很清楚的把立法時空做一個交代
會有25-1條之增修主要是為了因應緊急災難復建
如要達到原條例百分之百同意的高門檻恐怕重建之途遙遙無期
但其爭議會犧牲了少數的權益也有不同的聲音:
http://old.npf.org.tw/PUBLICATION/SD/09 ... 92-064.htm
評都市更新條例第一次修正案:張隆盛
四、協議合建考慮欠周詳

這次修法中最具有爭議的莫過於增加了二十五條之一的條文，以協議合建的方式申請更新事業只需要十分之八以上的人數，十分之八以上的面積(未劃定更新地區十分之九以上面積)的同意，即可強制價購其產權或提存法院。

修法之前依照本條例第二十五條，都市更新的實施方式係以權利變換為原則，但以協議合建或以其他方式實施則須全體同意。立法的原意係因以權利變換方式實施有非常完整公平、公正、公開的制度設計達到程序正義，因此即使沒有取得全體同意，但也能照顧到全體權利關係人的公共利益。但是依照新的二十五條之一修正條文，協議合建並沒有充分公開、公正的程序正義條件下，竟然也可以公權力強制少數人，就法理而言似不合理，是犧牲少數人權益的條文。

然而如今條文已被修訂，未來實施者應如何執行? 主管機關應如何解釋? 恐怕都是一大難題。

真的不幸被張先生言中
就有這麼愚蠢無能的市長
不好好思考其立法條文精神
卻帶領千名警察硬幹(被戲稱為郝大帥軍閥)
替一般民間都市更新案的建商掃除障礙

一般民間都市更新案基本還是維持原來百分之百同意的高門檻
主要在避免違反國際上憲法的慣例
也是要資訊公開透明
小老百姓的權益較能受到保障
尤其避免財團欺騙小市民的鑽法律漏洞行為

25-1條必須附帶完整限制條件說明
才能避免士林王家被拆的悲劇一再上演

http://kelwinwang.pixnet.net/blog/post/ ... 5%AF%86(iv)_%C2%A725-1%E7%AC%AC%E4%BA%8C%E6%AC%A1%E4%BF%AE%E8%A8%82
都市更新解密(II) -拆解§25-1的增修法(二)

http://www.wisdomshare.com.tw/msg_info.php?id=127
都市更新解密(II) -拆解§25-1的增修法(三)

深刻感受王章凱先生拆解爭議法條的用心，
如果公民具有如此專業的都市學者隨時研究解析對照報告
那立法院就常常整天都需要關門密商了
而且大家還看不到議事記錄...

我們看到立委們不顧一切，奮勇拆卸制動系統，也要行政單位依法去試車的景象!

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[好工人]

王家當然可以拆，只要基於具體的公共利益，強制拆除手段與民主法治原本

就不相互衝突，只是公權力發動的要件是否能符合社會大眾期待，

才是這次事件的爭點所在。

所有權並非神聖到不具任何妥協，當面對更高的法益考量時，自然有所退讓

執行強拆在鄉鎮的道路拓寬強制土地徵收的案例，早已有多數實例，

只是策動公權力發動的背後，皆有一個具體明確，而且是能被一般社會大眾所

接受，不背離人民所期待的理由。

這些案例一再顯示當面對一個具體的公共利益需要時，個人所有權的行使必須要

限縮做退讓。政府及民眾必須要有所認知，民主法治社會方得實現。

但就對此案來說我認為爭點在於該案所發動強拆公權力的要件中，

具體的公共利益，主張拆除的專家並未提出說明，

而且侵犯權利手段的選擇應保留最後的手段性，即使要告訴王家妨礙到公共利益

強拆也不是唯一的手段，且手段的選擇將顯示一個統治體的內在價值。

若將人民面對強拆所為發聲的行為視為不理性、激情、甚至偽善，

那麼主張這次行動的擁護者卻無人能提出具體說明，豈不是偽專業、逃避問題、視而不見?

顯然是對民主法治的概念的薄弱以外，甚至不了解國家公權發動之義務。


這也使得法律失去可預測性及法的確定性，以致引起社會市民的恐慌，

是王家問題還是政府問題?

法官要定罪，必須檢察官提供罪證以作為量刑的依據，

而不是由犯人來證明自己清白無罪。且判決後尚有判決書可依循。

同理市府要拆除更應提出具體事由，而非王家提出不該拆的理由

拆除後又無具體之說明，實際難以令社會大眾所信服。



都更本無害，強拆惹塵埃

有必要據實說明在於其他36戶人的權利是否等於公共利益.

有必要說明何謂具體的公共利益，以回復法律的可預測性及確定性.

否則未來的更新計畫，將永遠落入無止盡的口水戰之中，而將都更給污名化了，

也讓其他良善的都更備受影響而窒礙難行。


整起事件也看見許多知識分子的專業傲慢，僅為維持吃飯的工具

而不願認真的、誠懇的去面對問題，終究選擇迴避視而不見，而感到可悲


最後引用以已逝的林山田教授/法學家所勉勵的話，

期許所有的知識份子，展現應有的社會義務，



不只驕傲（其實迷失）於法律(專業)概念的叢林，

而是真實看到法律與法學(專業)背後的世界，

進而勇敢堅決地走出職業的束縛、象牙塔的門禁；

不只以知識，同時也以行動與實踐，來堅守啟蒙時代以來的核心價值：

自由、平等、人道與民主。

[好工人]

http://www.youtube.com/watch?v=4C8s1Nt9MfI

都更在國家重大發展計畫中亦有其必要

管委員在後段明確的指出該案強拆公權的發動欠缺基礎

我很敬佩李鴻源先生願意面對問題的態度，相較那位部長感覺就是標準的官僚心態，

如果你還認為該次強拆有理，那麼必須要思考，自己的專業知識是建立在何種價值的基礎上...

請勿陷入自我感覺良好的自慰式都更裡

[陳明城]

綁架依維基百科的解釋：
是使用暴力、脅迫或麻醉等方法劫持人質，然後向其家族或相關機構提出金錢或政治目的等要求勒索。被綁架者俗稱為肉參、肉票。綁票者在期間把人質殺害稱為撕票。

綁架小孩在台灣社會曾發生多起，國人多不陌生。但以兩戶綁架三十六戶，讓三十六戶左鄰右舍在取得建築執造且拆屋搬遷三年後還不知道依憲依法已參與都市更新達十一年的家園何時才能動工？被綁架的還有已預購建案預售屋的購屋戶(未來鄰居)及投入無数人力、心力及財力的建設公司。甚至目前還有漫延整個社會之勢 。

台灣是個民主的公民社會，但很可惜台灣因曾戒嚴多時，讓人民不擅講理溝通，卻常陷入意識型態的窠臼中，人云亦云易淪為有心操控者的工具，鮮少能就事論事以「敘事明理」，依情依理依法把事件釐清，讓每次事件能成為社會成熟、成長的基石。

士林「文林苑」都更爭議其實並不複雜，只要抽絲剝繭的加以逐條逐項條列整理，事實與真理必能愈辯愈明，由於事涉台灣都市發展及廣大人民權益。故不揣淺陋謹以執業多年建築師身份整理相關爭議，一方面讓一些爭議能儘可能還原真相；一方面就教於方家讓產、官、學研學有專精的專家能一起把事件作一更週延的探討。提供台灣社會迫在眉睫的都市發展、都市更新工作能順利開展的正向力量，不止能照顧到居住正義及財產權益也希冀能共同迎造祥和的社會。

壹‧都市更新法源及精神

一‧都市計畫法
第三條　本法所稱之都市計畫，係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。另第六條　直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。所以台灣這些年來所開闢的道路、公共設施等之徵收皆以多數人之公共利益而限制私人之使用。換句話全世界的文明政府都基於多數利益而限縮少數利益，且你我都因此享受此政策所帶來之發展好處。(當然台灣徵收用地僅依公告地價加四成徵收，而未能如日本政府以高於市價徵收，致令台灣時有抗爭，這屬另一議題，在此先掠過恕不贅述。)

二‧都市更新條例
為鼓勵窳舊地區加速更新以解決居住條件惡劣(如屋況老舊、結構安全堪虞、衛生條件低劣、坪數不足等)特訂定同意比例門檻，並給予容積獎勵及稅賦優惠等誘因。以有別於一般增、改、新建。其中很重要一個立法原意即在避免「少數綁架多數」致令都市更新推動不易，影響人民權益及都市發展。

貳‧王家是否不知情？

一‧依報載王家一口咬定在各階段皆不知情，但都市更新的推動從一開始的溝通到劃定、事業計劃、權利變換(須三家考試合格鑑價公司鑑價等)…每一階段都極慎重嚴謹，每次公聽會前皆須以雙掛號送達相關權益人手上。因王家在這些年裡並未搬離設籍地，因此王家不知情的說法顯然刻意隱瞞，有誤導社會大眾之嫌！

二‧此案前後歷十一年，依王家說法建商三次攜設計圖登門溝通，且協調過程中王家人前後親筆寫資料、蓋章要兩億、五億的價格這些都有資料留存下來。那麼從其他戶已搬遷三年而王家引無知學生奧援且訴之媒體等手法，王家決非不懂法，亦非不識自身權益之輩。所有過程推說「不知情」。真耶？非耶？

三‧不劃入是權利；劃入也是權利。基於權益北市府都更處當王家未被劃入時必須基於維護王家權益要求實施者提出王家不同意劃入簽結書(如陽明段一小段782、783地號兩筆土地即被劃出都更範圍外，但因他們都臨計畫道路，隨時可申請增、改、新建)。

四‧不僅王家未提出不同意劃入簽結書，縱令王家提出，都更處基於維護王家權益也不可能同意實施者將王家兩筆土地(陽明段一小段801、803地號)劃出實施範圍。
因王家兩筆土地均屬「袋地」，無法取得建築線(不必專業，祇須以GOOGLE地圖搜尋一下就知王家兩筆土地臨捷運綠地而非臨馬路是無法單獨建築的)，也就是當王家兩筆土地被劃出都更範圍，依台灣現行都市計畫及建管法令，無異判處王家人這兩筆土地以「極刑」，終幾輩子不得翻身！所以都更處承辦人員抵死也不敢讓實施者把這兩筆土地劃出實施範圍。(除非準備丟官或國賠！)證諸目前王家得了便宜還賣乖，動員不知情者綁架多數及社會大眾，都更處承辦人員應慶幸沒讓實施者把這兩筆土地劃出實施範圍，否則以目前王家人的搞法絕對有辦法讓你吃不完兜著走，把你搞個屁滾尿流！

參‧王家為何不提書面不同意劃入簽結書？

一‧事涉廣大利益(決沒人會自判死刑！)，真簽結書面資料就沒有討價還價動用社會奧援的藉口了。嚷嚷口頭表明不劃入，但自算實施都更應有一億七千多萬價值，所以要求兩億。建商無法同意獅子大開口，沒關係！走著瞧，反正剛好這幾年房價走尖走翹，協議未成那就重新議定，依現值現在要五億了！(文明的台灣社會誰能忍受這種滿天要價的手法，所以連自己都自知理虧─現在的說詞是：為了嚇退建商！)

二‧王家理由是：不懂法令。
但只要事涉都更，那個地主不多方打聽分配比例等己身利益。(身為建築師我就常接到親友此方面詢問，分配比例、所用建材、合約條文…等。)王家還有個年輕人是淡江建研所碩士。若依我個人判斷王家的問題不在不懂，是太懂。

肆‧王家真能理直氣壯的要求把自己劃出都更範圍嗎？

一‧若王家真的是想保留祖屋，也無視於都更利益，那麼王家自應在事業計畫書、權利變換提出前及委員會審查期間就提書面簽結書，待事業計畫書、權利變換通過後才因不滿分配結果與協商而向台北高等法院聲請執行免拆屋。
從都更起意到劃定、事業計畫書、權利變換通過到申請建照通過這是一段耗費人力、物力、財力極冗長的過程(約4~5年吧)，當大家額手稱慶的時候，少數在須索不得的情況下這時說：那我不玩了，把我劃出去即可。這對大多數都更戶、已購預售屋者及建商猶如晴天霹靂。要再來過少說又是3~4年的漫長過程。各國都更法令為防範這種壞份子不得以只能訂定絕對多數決，而無法依一般建案須取得百分百同意的完全同意制。這是都市更新立法及執行的不得不然。也是民主、文明社會的可貴處。所以在這件事上我們要如同大安公園的拆遷給黃大洲前市長，14、15號公園的拆遷給陳水扁前市長，「文林苑」強制拆遷的郝龍斌市長肯定與支持！

二‧倒是王家因兩筆土地都屬「袋地」且臨捷運高架，這在任何一家有證照鑑價公司的鑑定報告中價值一定比有建築線的臨街土地價值低。
價值上的落差影響了分配利潤恐怕才是王家一再不願妥協，並進一步綁架其他住戶的真正原因。但王家卻蓄意隱瞞此一真正事實，讓整個都更案及社會虛耗。這恐怕才是整起事件的真正癥結所在。

伍‧王家因不懂，就能理直氣壯的抗爭嗎？

一‧退一萬步，王家真的不懂，那顯然王家完全無視於公民社會，身為一份子就應積極參與社區發展公聽會。
這十一年的不參與，已經造成社區三十六戶鄰居、購屋戶(未來鄰居)及建商蒙受巨大損失，對自己自外於公民社會所造成的週邊損失，怎敢再動員公民社會，迷惑不知情者向相關機構提出政治目的等要求勒索。(如原地重建等天方夜譚的訴求！)

二‧少數綁架多數是不道德的，因個人私利扭曲抗爭緣由，造成社會動盪及誤解良善立法及戮力從公善盡職責的公務員也是不道德的；造成社會大眾對都市更新的推動誤解，導致都市更新工作的遲延，倘北部發生大地震(文獻記錄清朝淡水大地震死傷無數)因現有屋舍結構承載不足，導致大量人員死傷，那更是極不道德的！

陸．取得建造執照即可銷售房屋，這在台灣已行之多年，難不成遇到「文林苑」法令須轉彎。

柒‧政府官員依法行政，勇於任事也應勇於解說與辯護。不宜誰的聲音大就討好安撫，徒增困擾。也讓真正守法者無所適從。

捌‧參與抗爭的學子們，我很鼓勵大家對社會正義的投入與勇氣，但我也願以學長的身份建議，應問問師長專業的意見，且須多聽聽正反雙方的意見，多思考辯正，這建議一樣適用於媒體工作者。

玖‧看病上醫院找醫師須先掛號付掛號費，諮詢法律問題找律師須付談話費。有關身家財產的土地、建築法令諮詢，建築師卻不看重自己的專業。人必先自重，人方重之！所以年初與嘉義縣建築師公會多位好友談及：各公會宜制定土地、建築法令及設計諮詢等談話費收費標準。

以上依現行都市計畫、都市更新及建管等法令及實務簡要分析，希有助於釐清真相，還社會一個公道。顯然本案與西雅圖梅斯菲爾德老太太案並不相同，一來老太太自始至終皆堅持不參與都更立場，二來西雅圖案並無建築線問題。在都計、建管法令不可能遇「文林苑」就得轉彎的情況下，兩案實情有別，不宜混為一談。

也寄語王家：若真不知，那趕快把事實釐清，謝謝這麼多對你們不離不棄的人，依事業計畫、權利變更等分得的五戶半新屋沒人敢不給你們的(相信每月三萬五千元的拆遷租屋補貼金也等候你們多時了)，你們的權益依都更法令，市府、委員會早幫你們固守把關了，沒人也沒有任何單位敢漠視你們的權益的。
但也請高抬貴手、`將心比心想想被你們惡整了三年早拆屋賃居的鄰居們(三十六戶少說也上百人，看你們家人在電視鏡頭前委屈掉淚，相信他們更覺委屈─畢竟他們已早搬三年！)
若假不知，終究事理是可窮究的，當事理愈明，愈不會有人站在你們身邊，想想舉頭三尺，早還給這社會一朗朗乾坤。

危機就是轉機，希望經過此一事件，社會大眾能更願投身公眾事務，也更清楚自身的權利義務，且能多往大利看，少以自身的小利綁架公眾的利益(這問題在台灣社會普遍而嚴重，大家心知肚明，但多少公共利益因而歽喪)。

身處北台灣都市更新的工作遲延一天，你我就多擔驚受怕一天，因為北台灣的大地震一定會來(這是百分百肯定的)，只是沒人知道甚麼時候來，當大地震來時福禍難料，唯一可確定的是依新規範設計建造的新大樓一定比舊規範的舊建築安全。

[湛盧]

老師 .......

今天的字多了...............很多!!!

[好工人]

藉此事件也讓我思考許多，將思緒稍做整理後以下是我的拙見，敬請指教

政府的義務
我們不能只是期待未來都更的對象皆具長遠的視野、淵博的學識、良好的品德，甚至捨我的無私…
身為政府，應隨著時代的變遷，社會的需求而建立起客觀的裁量標準，來做為民主統治的手段方法，這是法治最基本的原則。解釋法律上採較嚴格謹慎的釋義方式，才符合流血得來的民主價值。

公共利益評價準則
或許可以依循都計法第一條條文中，都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，以及都市更新條例中的屋況老舊程度、結構安全考量、環境衛生條件，來評價政府給予容積獎勵及稅賦優惠等誘因是否合理。
並公佈審議內容、審議委員名冊讓其他建案得以參考作為依據。
藉此建立一個制衡實施者利用良善都更條例，為侵害民權之實的行為。

當事人舉證義務的歸屬
對於當事人舉證義務的歸屬，都更雖為公共事務，但基於衡平原則，個人認為應由資源優勢之一方提出。否則可令不參與者舉辦公聽會解釋不參與理由，並取得多數同意，才能退場以便加速更新速度。

專業及善意是否能替他人私權作處分
袋地有民787~789規定得依循溝通解決，該案承辦人員也無須基於善意將其劃入，專業仍應尊重個人私權行使的自由。這在醫學領域也很常見，醫師為病人開盲腸，發現有其他腫瘤也不會順便將他切除，會等病人醒來說明徵求同意後，另再開刀，縱可推知得病人之承諾亦如此。

制度的合併適用是否符合當時立法精神
預售制度原本良善，但適用在都更尚有疑慮的案子中，恐造成道德上的風險，是該被納入考量，必要時排除都更尚有疑慮案件的適用。
就如保險法損害賠償金額若大於原物的價值，及重複投保所造成的道德風險，也是經過實際發生糾紛案例後而修成。
而預售制度為30年前所訂定，訂定當時是否考量了與未來都更作連結，我想機會不大，是否能與10年前才推出都更制做一個完善的結合?都更加上預售這兩制度，是否構成法律上的漏洞是值得加以檢討的。

小結
我傾向不討論王家是否獅子大開口、動機為何、有無收到公文、說謊等關於個人私德上的瑕疵，縱使他是百分百的貪婪，擁有房子所有權亦為不爭的事實，法律必須給予以應有的保障。討論的焦點如果落於個人私德有無瑕疵，對未來都更再次遇見少數綁架多數的情事，在台灣社會普遍的情感價值下，勢必又掀起一番激戰，對於要再次發動強制性的公權力，推動這良善的計畫，恐無實益。

該案公共利益的部份，附上丁致成先生，在該次公權發動理由中公共利益的說明及一些事實證據，由個人自行評價:
http://www.facebook.com/#!/Chihcheng.Ting
在我認為，佔用鄰地及違建的部份就足以將它佔用部分拆除，若因此造成結構安全危害，方達結構安全考量而形成全部拆除的要件。

至於建商及其他住戶的權利的損失，我比較偏向歸入經濟體系的投資風險來看待，因為實施者是具備預見能力的，要做都更前就要有準備會有這種鳥事發生，可能造成經濟上損失。

藉此事件也讓我思考許多，特別是與線上關心此事的人,從討論中也探求自己心中價值何在，現在仍有許多自己未解開尚需思考的課題，而這些課題也影響著我對都更條例36修正的研究

另外我想在此討論一個議題，希望各位能不吝指教，或許可作為未來修法的參考
1.當侵害公共利益嚴重時，如造成公共危險者，是否得祭以刑罰。
(同理刑法185-3酒醉駕車、189-2阻塞逃生通道等侵害公共法益的危險犯理論)
以上拙見請不吝指教

[Guo]

好工人兄:
因為俗事所牽，無法馬上回復您的好文章和建議。待有空再把都更條例36條爭議之研究po出，
自然會更清楚真正造成問題的關鍵?最近負責善後的張金鶚先生領軍的北市府都更顧問團竟是把球丟回給內政部，要內政部去提釋憲案，(北市府就是錯失了釋憲案的先機,如果像馬政府當年健保釋憲案一樣的規格，在拆除前主動先提出釋憲案，把球拋給大法官，無論結果如何?郝市長都會是深受市民敬重的市長。)皮球踢來踢去，也讓人民像在看笑話。如此政府效率，如何領導劃時代的都更大改革問題?
其實只要出發點都是為了共同利益，分配也公平，問題都可迎刃而解。日本森集團由民間發動都更，耐心的開上千場說明會，詳細讓好幾百個地主知道整體利益和前景,也不失為一近鄰可參考的例子。都更是讓原來社區住民歡喜盡量留下來,不是被迫離開。台灣主政者還要更寬廣的視野，才跟得上世界的潮流。

[chao1974]

目前反都市更新的理由，仍舊是反建商主導、反多數決、質疑都更個案的公益性、認為都市更新只有住宅重建........。其實都市有很多問題待解決：住宅、地方經濟、環境、社會福利、交通、公共設施等都是，從都市更新願景或綱要計畫大致可看到這個輪廓，因此若單從一個都更個案就判斷整個都市更新"不具公益或沒有完整規劃"，所以不該被通過，這樣的思維真的是很可惜的事情。張金鶚教授說得很棒，或許都市更新法令仍夠不周延，但仍是個好的方向。我們該透過修法讓都更更好，而不是反對與無止境的批評。
.
就如同我們都知道台灣的都市計劃仍不夠好，國土法和景觀法都只聞樓梯響，但該做的還是要做，不是嗎？難道沒有國土法，或主要計畫完成後，細部計畫一直生不出來，就禁止建設嗎？？沒有細部計畫當然很可惜，但此時專業者不是應該更謹慎做好該做的事情嗎？

以上淺見

[好工人]

我們需要都更，公權力更需要制衡。

國家利益遠高於公共利益，但多數民眾反對美牛卻支持強拆都更?
多數民眾反對國家爲了增進台美雙邊貿易這項國家利益而開放進口美國牛肉，
但卻支持在公共利益的界限尚未解釋清楚的情形下，允許用公權強拆來都更。
而且反對開放美牛的一方還有權利選擇不吃，而被劃定但不願意參與的一方
卻要被貼上阻礙都市發展、影響市容美觀等等的標籤。

我們對國家公權力行使的立場，不應該建立在只要不侵害自我權利下，
國家、公共利益要都可積極實現的原則上。

政府須負調合社會發展與價值間衝突的義務
就經濟的角度，若每次都要耗費如此大的社會資源，才能解決少數的干預問題，
何不利用這次機會徹底的檢討，認真誠懇的面對問題，為什麼會從一個區域事件
演變成社會事件的原因。在社會價值與人民期待尚未達相當程度的共識時，
僅靠強制手段是不夠的，更不是一直強調都更的好處就能解決的。
若將反對的聲音直接視為民粹，將人民聲音給二分化的結果，也壓縮了溝通的空間，
並排除了尋找其他解決方法的可能。

小結
現在的都更看似增進都市的發展，實際仍有許多的問題，只是未被納入考量，
被用一種視而不見、一昧求快的方式，寧願做出十件，也不願好好花時間做出對的一件，這
樣的發展是應該被限制的。期待這次事件將都更這匹快速奔馳的神駒稍拉一把，未來邁向正確的道路上。

公權的制衡看似遲緩了都市發展，實際是讓發展的過程更加謹慎，避免都更成就如對岸打造的高鐵，
脫軌事件就如一昧追求這失控的進步。在政策或法規影響、容積總量管制、周邊環境衝擊都尚未詳盡評估、
一昧求快實施更新獎勵造成在居住密度提高，使公共設施容量不足已應映等，都市品質是否能真實提高?
失控的進步，終究不會是人民所期待的進步。

非常認同chao兄的看法
若單從一個都更個案就判斷整個都市更新"不具公益或沒有完整規劃"，所以不該被通過，
這樣的思維真的是很可惜的事情。


在丁致成先生FB上有詳盡描述，某些特定地區因屋況安全考量，有更新的急迫需要，不得不以小區塊作區劃加快其更新速度，再配合拼圖的策略達到都市整體發展的目的，因此在小區劃裡的更新，在個案的外觀上整體環境的增進，確實是不顯著的，必須透過拼圖的方式，效益才能逐漸顯現。
觀於這點我個人是樂觀期待的